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Condomínio & Você, O - Práticas de Gestão Condominial

Orandyr Teixeira Luz

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Ficha técnica

Autor(es): Orandyr Teixeira Luz

ISBN v. impressa: 978853627657-1

ISBN v. digital: 978853627685-4

Acabamento: Brochura

Formato: 15,0x21,0 cm

Peso: 466grs.

Número de páginas: 376

Publicado em: 16/02/2018

Área(s): Administração; Direito - Imobiliário

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Sinopse

Este volume foi preparado tendo como norte a dinâmica dentro do condomínio, ressaltando práticas correntes na sua gestão.

Os assuntos, ou temas, estão associados às dez categorias selecionadas – administração, assembleia, convivência, financeiro, lazer, manutenção, normas, segurança, síndico e sustentabilidade.

Relativamente fácil entender o porquê da sequência adotada:

1. A existência formal desse instituto chamado condomínio edilício passa pela observação às normas, aos preceitos legais que o regem.

2. O condomínio, formalmente instituído, terá que ser administrado em consonância com as regras a ele pertinentes.

3. A assembleia, órgão deliberativo na sua estrutura administrativa, é o foro adequado e legítimo onde, democraticamente, os comunheiros expressam seus pontos de vista.

4. Os recursos financeiros necessários precisam ser rateados e arrecadados.

5. É preciso, então, providenciar a manutenção de todo o edifício, seus equipamentos e instalações.

6. A segurança está intimamente ligada a essa manutenção e à utilização que se faça das áreas comuns.

7. Priorizada a segurança, as áreas de lazer são os locais onde haverá maior convívio entre os condôminos.

8. Essa convivência será regulamentada para que não haja excessos de parte a parte, respeitando-se os direitos de cada um.

9. Viver de forma sustentável é nossa obrigação, e independe do local onde habitamos.

10. E, finalmente, o síndico, a figura central de todo esse microcosmo, que foi, propositadamente, deixado ao final, exatamente para que se tenha a real dimensão de tudo quanto está sob sua alçada e a quem recai toda a responsabilidade de conduzir a administração do condomínio.

*******************************

O Condomínio & Você – Práticas de Gestão Condominial, novo livro de Orandyr Teixeira Luz, traz princípios da administração condominial de forma coloquial, descontraída, estabelecendo uma conexão forte e verdadeira com o leitor.

Esta edição surge depois do enfoque dado às despesas de condomínio pelo novo Código de Processo Civil, elevando os créditos delas decorrentes à categoria de títulos executivos extrajudiciais, e enfrenta temas que, às vezes, não se encontra em outras obras, como ata notarial, condomínio faseado, eleição em dois turnos, locações de curta duração, mensageiros, trabalho em casa, e outros.

Foi elaborado ao final do volume, para facilitar a pesquisa, além do índice remissivo, o índice de assuntos em ordem alfabética, e alguns termos – sublinhados no texto – tiveram seus significados apontados no glossário, em respeito e consideração aos iniciantes, a quem, primordialmente, esta obra é dedicada.

Autor(es)

ORANDYR TEIXEIRA LUZ

Especialista em Gestão Condominial. MBA em Direito Imobiliário. Consultor. Palestrante. Articulista. Autor dos livros Evolução Histórica do Condomínio Edilício, 2013 e O Condomínio daquela Rua – Histórias e Causos nesse Ambiente Peculiar, 2015. Autor e Editor do blog Condominium: www.condoreflexoes.com

Sumário

LISTA DE TABELAS, p. 17

ABREVIATURAS, p. 19

SÍNDICO, EU?, p. 21

VOCÊ, SÍNDICO! OU NÃO, p. 23

O CONDOMÍNIO E VOCÊ, p. 27

Capítulo I − AS NORMAS E O CONDOMÍNIO, p. 29

1 Condomínio Edilício, p. 29

2 Modalidades de Condomínios, p. 30

3 Pseudocondomínios, p. 35

4 Direito Condominial, p. 37

5 Estatuto da Cidade, p. 38

6 Código Civil, p. 38

7 Lei 4.591, de 1964, p. 40

8 Código de Processo Civil, p. 40

9 Lei de Locação de Imóvel Urbano, p. 41

10 Convenção Coletiva do Trabalho e CLT, p. 41

11 Legislação Estadual, Distrital e Municipal, p. 42

12 Convenção de Condomínio, p. 43

13 Convenção Ideal, p. 46

14 Regimento Interno, p. 52

15 Jurisprudência, p. 55

16 Normas Regulamentadoras, p. 56

17 Normas Técnicas da ABNT, p. 57

18 Acessibilidade, p. 59

Capítulo II − A ADMINISTRAÇÃO, p. 61

19 Administrar Condomínio não é Tarefa Fácil, p. 61

20 Relação de Atribuições da Administradora de Condomínio, p. 63

21 Guarda de Documentos, p. 68

22 Tipo de Conta Bancária, p. 69

23 Administradora de Condomínios, p. 70

24 Troca da Administradora, p. 73

25 Transição, p. 73

26 Comunicação, p. 74

27 Protocolos de Entrega de Documentos, p. 76

28 Logística na Gestão de Condomínios, p. 77

29 Condômino, p. 79

30 Direitos e Deveres do Condômino, p. 80

31 Locação para Temporada, p. 81

32 Trabalho em Casa, p. 83

33 Condômino Antissocial, p. 84

34 Corpo Diretivo, p. 93

35 Subsíndico, p. 93

36 Conselho, p. 94

37 Zelador, p. 95

38 Gerente Predial, p. 97

39 Funcionários, p. 98

40 Treinamento, p. 99

41 Terceirização, p. 100

42 Prestadores de Serviço, p. 102

43 Certificação Digital, p. 103

44 Auditoria, p. 103

45 Ata Notarial, p. 105

46 Trânsito Dentro do Condomínio, p. 107

47 Condomínio Faseado e Pré-AGI, p. 107

Capítulo III − AS ASSEMBLEIAS GERAIS, p. 109

48 Assembleia, p. 109

49 Preparativos, p. 110

50 Quem Convoca, p. 111

51 Edital de Convocação, p. 112

52 Soberana, pero non mucho, p. 114

53 Presidente da Assembleia, p. 115

54 Lista de Presenças, p. 116

55 Quite, p. 116

56 Procuração, p. 120

57 Quórum, p. 122

58 Sessão Permanente, p. 125

59 Voto, p. 126

60 Eleição em Dois Turnos, p. 127

61 Unanimidade, p. 128

62 Voto do Locatário, p. 129

63 Voto Secreto, p. 129

64 Cartões de Votação, p. 130

65 Assembleia Irrepreensível, p. 131

66 Assembleia Virtual, p. 132

67 Assembleia Ideal, p. 133

68 Ata da Assembleia, p. 134

69 Registro da Ata, p. 134

70 Distribuição da Ata, p. 136

71 Ata de Rerratificação, p. 136

Capítulo IV − O FINANCEIRO, p. 137

72 Cadastro de Condôminos, p. 137

73 Receitas, p. 139

74 Despesas, p. 141

75 Locatário Paga o quê?, p. 143

76 Dicas para se Reduzir Custos em Condomínios, p. 144

77 Previsão Orçamentária, p. 147

78 Rateio, p. 148

79 Fração Ideal, p. 149

80 Fundo de Reserva, p. 154

81 Outros Fundos, p. 155

82 Cota Condominial, p. 157

83 Exigibilidade do Pagamento, p. 161

84 Reajuste da Cota de Condomínio, p. 162

85 Aumento não Aprovado, p. 163

86 Balancete no Boleto, p. 165

87 Inadimplência, p. 165

88 Multa, p. 167

89 Gestão da Inadimplência, p. 171

90 Desconto Pontualidade e Restrição de Uso da Área Comum, p. 173

91 Juros Maiores que 1%, p. 178

92 Protesto de Cotas Condominiais, p. 180

93 Fase Administrativa da Cobrança, p. 181

94 Cobrança de Honorários na Fase Extrajudicial, p. 181

95 Acordo Extrajudicial, p. 182

96 Termo de Confissão de Dívida, p. 182

97 Ação de Cobrança, p. 185

98 Prescrição do Pagamento das Cotas Condominiais, p. 188

99 Locação de Áreas Comuns, p. 189

100 Isenção do Síndico, p. 192

101 Pasta de Prestação de Contas, p. 194

102 Aprovação das Contas, p. 195

103 Ação de Exigir Contas, p. 197

Capítulo V − A MANUTENÇÃO, p. 201

104 Manutenção, p. 201

105 Obras e Reformas, p. 203

106 NBR 16280, p. 206

107 Patologias Construtivas, p. 207

108 Inspeção Técnica Predial, p. 208

109 Pragas Urbanas, p. 209

110 Elevadores, p. 210

111 Grupo Gerador, p. 213

112 Instalações Elétricas e Hidráulicas, p. 215

113 Vazamentos e Infiltrações, p. 217

114 Limpeza das Caixas D’água, p. 217

115 Fachada, p. 218

116 Envidraçamento da Sacada, p. 221

117 Contratos de Prestação de Serviços, p. 223

118 Aceite de Obra, p. 224

Capítulo VI − A SEGURANÇA, p. 227

119 Segurança, p. 227

120 Portaria, p. 229

121 CFTV, p. 234

122 Portões de Entrada, p. 235

123 Equipamentos Contra Incêndio, p. 236

124 Extintores, p. 238

125 Hidrantes, p. 239

126 Portas Corta-Fogo, p. 239

127 Pressurização da Escada de Emergência, p. 240

128 Rotas de Fuga, p. 241

129 Brigada de Incêndio, p. 242

130 Para-raios, p. 244

131 Auto de Vistoria dos Bombeiros, p. 245

132 Seguro Predial, p. 246

Capítulo VII − O LAZER, p. 249

133 Áreas de Lazer, p. 249

134 Academia, p. 251

135 Bicicletário, p. 252

136 Brinquedoteca, p. 254

137 Churrasqueira, p. 255

138 Lan-house, p. 256

139 Piscinas, p. 257

140 Playground, p. 259

141 Quadra de Esportes, p. 259

142 Salão de Festas, p. 260

143 Sauna, p. 260

Capítulo VIII − A CONVIVÊNCIA, p. 263

144 Coexistência Pacífica em Condomínios, p. 263

145 Discriminação no Uso de Elevadores, p. 264

146 Barulho, p. 267

147 Animais, p. 269

148 Garagem, p. 272

149 Criança, p. 281

150 Vizinho, p. 282

151 Direito à Intimidade, p. 284

152 Reforma, p. 285

153 Mudança, p. 286

154 Tabagismo, p. 287

155 Circular, p. 288

156 Advertência e Aviso de Multa, p. 289

157 Livro de Ocorrências, p. 292

158 Mediação de Conflitos, p. 292

Capítulo IX − A SUSTENTABILIDADE, p. 297

159 Gestão Ambiental, p. 297

160 Sustentabilidade, p. 299

161 Água, p. 301

162 Individualização dos Consumos, p. 303

163 Xixi no Banho, p. 304

164 Lixo, p. 305

165 Coleta Seletiva, p. 307

166 Logística Reversa, p. 309

167 Óleo de Cozinha, p. 310

Capítulo X − O SÍNDICO, p. 311

168 Síndico, p. 311

169 Tipos de Síndicos, p. 313

170 Quem Pode Ser Síndico, p. 313

171 Síndico Profissional, p. 314

172 Vantagens do Síndico Profissional, p. 315

173 Desvantagens do Síndico Profissional, p. 315

174 Síndico Condômino Morador, p. 316

175 Atribuições e Responsabilidades do Síndico, p. 317

176 Responsabilidade Criminal do Síndico, p. 320

177 Síndico Precisa Saber de Tudo?, p. 321

178 Remuneração do Síndico, p. 323

179 Vínculo Trabalhista com o Condomínio, p. 324

180 Eleição do Síndico Ausente na Assembleia que o Elege, p. 324

181 Reeleição do Síndico, p. 325

182 Férias do Síndico, p. 326

183 Renúncia do Síndico, p. 327

184 Recandidatura do Síndico Após sua Renúncia, p. 329

185 Gestão Temerária, p. 330

186 Destituição do Síndico, p. 331

187 Boa Gestão, p. 334

188 Síndico Inadimplente, p. 335

189 Condomínio sem Síndico, p. 335

190 Pequenos Condomínios, p. 336

191 Síndico Ligado à Administradora, p. 337

EPÍLOGO. 2030, O ANO EM QUE 90% DA POPULAÇÃO SERÁ URBANA, p. 339

REFERÊNCIAS, p. 341

ÍNDICE DE TEMAS EM ORDEM ALFABÉTICA, p. 345

ÍNDICE REMISSIVO, p. 353

GLOSSÁRIO, p. 359

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