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Locação - Questões Atuais e Polêmicas - De Acordo com a Lei 12.112/09 que Altera a Lei 8.245/91

4ª Edição - Revista e Atualizada - 2014 José Fernando Lutz Coelho

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Ficha técnica

Autor(es): José Fernando Lutz Coelho

ISBN v. impressa: 978853624566-9

ISBN v. digital: 978853628778-2

Edição/Tiragem: 4ª Edição - Revista e Atualizada - 2014

Acabamento: Brochura

Formato: 15,0x21,0 cm

Peso: 346grs.

Número de páginas: 278

Publicado em: 10/03/2014

Área(s): Direito - Civil - Contratos; Direito - Imobiliário

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Sinopse

A obra intitulada Locação - Questões Atuais e Polêmicas evidencia as questões controvertidas que envolvem a locação urbana, com posicionamentos de abalizada doutrina e jurisprudência, no que concerne aos temas de direito material e processual.

As matérias são tratadas pelo autor com objetividade, nos liames que envolvem as relações contratuais reguladas pela Lei do Inquilinato, Estatuto da Terra, Código de Defesa do Consumidor, além das novidades implementadas pelo Código Civil brasileiro e as alterações processuais sobre a execução de título executivo extrajudicial, cumprimento de sentença e a própria liquidação de sentença. Não escapam de apreciação, ainda, as celeumas jurídicas que se referem à fiança locatícia, cumulação de despejo com cobrança, tutela antecipada, benfeitorias, contratos agrários, reparação de danos, responsabilidade da imobiliária como mandatária, e atualidades do contrato em shopping centers.

A presente edição destaca-se pela atualização conforme os mais recentes entendimentos doutrinários e jurisprudenciais, além de estar em consonância com a legislação mais atual sobre a matéria.

Autor(es)

José Fernando Lutz Coelho

Mestre em Integração Latino-Americana pela UFSM. Consultor Jurídico de várias empresas do mercado imobiliário. Professor de cursos de graduação e pós-graduação. Autor dos livros: O Contrato de Fiança e sua Exoneração na Locação, 2002; Os Contratos de Arrendamento e Parceria Rural no Mercosul, Juruá, 2002; Condomínio Edilício - Teoria e Prática, 2006; e Contratos Agrários - Uma Visão Neo-Agrarista, Curitiba, Juruá, 2006.

Sumário

INTRODUÇÃO, p. 25

Capítulo 1 - A AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS CONTRA O LOCATÁRIO E FIADORES, p. 31

1.1 A Nova Regra da Purga da Mora, p. 42

Capítulo 2 - ALGUMAS CONTROVÉRSIAS NA FIANÇA LOCATÍCIA, p. 45

2.1 A Renúncia do Direito à Exoneração, p. 45

2.2 A Morte do Locatário, p. 51

2.3 A Morte do Cônjuge do Fiador, p. 57

2.4 A Ausência de Outorga Uxória ou Autorização Marital na Fiança, p. 60

2.4.1 Da nulidade ou anulabilidade da fiança presta da sem anuência de um dos cônjuges, p. 61

2.4.2 Da manutenção da responsabilidade do cônjuge signatário, p. 62

2.4.3 A Súmula 332 do STJ, p. 63

2.5 Alteração Fática e a Exoneração Automática, p. 65

2.6 A Penhorabilidade de Bem Imóvel Residencial do Fiador, p. 67

2.7 Fiança Versus Fiança Locatícia, p. 72

2.7.1 A prorrogação da fiança locatícia no STJ, p. 77

Capítulo 3 - A APLICABILIDADE OU INAPLICABILIDADE D O CDC NAS LOCAÇÕES, p. 81

3.1 Das Benfeitorias, p. 89

3.2 A Súmula 335 do STJ, p. 93

3.3 Da Cláusula Penal Moratória, p. 94

Capítulo 4 - A TUTELA ANTECIPADA NAS AÇÕES DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO, p. 97

Capítulo 5 - A EXECUÇÃO JUDICIAL NA LOCAÇÃO, p. 107

5.1 Execução com Base em Título Executivo Extrajudicial, p. 110

5.2 Execução com Base em Título Executivo Judicial, p. 114

5.3 A Execução ou Cobrança Proposta pelo Fiador na Locação, p. 116

5.3.1 Das perdas e danos, p. 119

5.4 Embargos à Execução, p. 120

5.4.1 Embargos na execução com título extrajudicial, p. 121

5.4.2 Impugnação na execução com título judicial (cumprimento de sentença), p. 123

5.5 A Exceção de Pré-Executividade, p. 126

Capítulo 6 - CONTRATOS AGRÁRIOS E A LOCAÇÃO URBANA, p. 129

6.1 A Definição de Contrato Agrário, p. 129

6.2 Critério de Identificação, p. 130

6.3 A Supremacia da Ordem Pública, p. 130

6.4 As Cláusulas Obrigatórias, p. 131

6.5 A Forma dos Contratos, p. 132

6.6 Classificação, p. 135

6.6.1 Arrendamento rural, p. 135

6.6.2 Parceria rural, p. 135

6.7 Prazos Mínimos dos Contratos Agrários (Art. 13, II, Estatuto da Terra, e Art. 21, Decreto 59.566/66, que Regulamenta o Estatuto da Terra), p. 136

6.8 Formalidades, p. 137

6.9 Extinção dos Arrendamentos (Decreto 59.566/66, Art . 26), p. 138

6.10 Do Despejo, p. 139

6.11 A Teoria da Imprevisão, p. 140

6.12 Da Onerosidade Excessiva, p. 141

6.13 A Lei do Inquilinato/Locações Urbanas, p. 146

6.14 Imóveis de Propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas Autarquias e Fundações Públicas, p. 150

6.15 Vagas Autônomas de Garagem e Estacionamento de Veículos, p. 151

6.16 Espaços Destinados à Publicidade, p. 152

6.17 Apart-Hotéis, Hotéis-Residência ou Equiparados, p. 153

6.18 Arrendamento Mercantil, p. 154

6.19 As Particularidades da Locação de Garagens no Condo mínio Edilício, p. 155

6.20 A Locação do Código Civil, p. 157

Capítulo 7 - A CUMULAÇÃO DE GARANTIAS, p. 159

7.1 A Proposta, p. 160

Capítulo 8 - A AÇÃO COMINATÓRIA PELO FIADOR, p. 165

Capítulo 9 - AÇÃO DE DESPEJO E SUAS CARACTERÍSTICAS, p. 179

9.1 A Ação de Despejo por Falta de Pagamento, p. 181

9.2 Condições da Ação, p. 185

9.3 Legitimidade Extraordinária Ativa do Fiador?, p. 189

Capítulo 10 - A EXECUÇÃO PROVISÓRIA NO DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E A SUBSTITUIÇÃO DA CAUÇÃO PELOS ALUGUÉIS EM ATRASO, p. 193

Capítulo 11 - REPARAÇÃO POR DANOS NO IMÓVEL LOCADO, p. 197

Capítulo 12 - A RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA COM O MANDATÁRIA DO LOCADOR, p. 203

Capítulo 13 - DA LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER, p. 207

13.1 Das Cláusulas Especiais, p. 208

13.1.1 Aluguel fixado em percentual, p. 208

13.1.2 Fiscalização da renda pelo locador, p. 210

13.1.3 Tenant mix, p. 212

13.1.4 Res sperata, p. 213

13.1.5 Décimo terceiro aluguel, p. 215

13.2 O Confronto entre a Lei de Locações e o CDC, p. 216

13.3 Revisão do Aluguel, p. 220

13.4 Ação Renovatória, p. 224

13.5 Das Despesas do Lojista Locatário, p. 229

Capítulo 14 - A MULTA POR RESILIÇÃO UNILATERAL DO L OCATÁRIO, p. 233

Capítulo 15 - CONTRATO DE LOCAÇÃO E O SEU PROTESTO, p. 239

Capítulo 16 - AS GARANTIAS LOCATÍCIAS, p. 243

16.1 Caução, p. 244

16.2 Fiança, p. 247

16.3 Seguro de Fiança Locatícia, p. 249

16.4 Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento, p. 251

16.5 O Cartão Aluguel: Uma Inovação Fática Legalmente Viável?, p. 254

16.5.1 Da instrumentalidade do contrato do cartão a luguel, p. 255

16.5.2 Do fundamento jurídico, p. 256

16.5.3 O cartão aluguel como espécie de caução, p. 257

Capítulo 17 - A REGRA DA SOLIDARIEDADE ENTRE LOCADO - RES E LOCATÁRIOS, p. 259

17.1 Habitações Coletivas, p. 261

Capítulo 18 - O CONTRATO BUILT TO SUIT (CONSTRUÍDO PARA SERVIR), p. 263

CONSIDERAÇÕES FINAIS, p. 265

REFERÊNCIAS, p. 267

Índice alfabético

A

Ação cominatória pelo fiador ., p. 165
Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis contra o locatário e fiadores, p. 31
Ação de despejo e suas características ., p. 179
Ação de despejo por falta de pagamento ., p. 181
Ação renovatória ., p. 224
Ação. Condições da ação ., p. 185
Algumas controvérsias na fiança locatícia, p. 45
Alteração fática e a exoneração automática, p. 65
Aluguel fixado em percentual ., p. 208
Anulabilidade ou nulidade da fiança prestada sem anuência de um dos cônjuges ., p. 61
Apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, p. 153
Aplicabilidade ou inaplicabilidade do CDC nas loc ações, p. 81
Arrendamento mercantil ., p. 154
Arrendamento rural ., p. 135
Arrendamento. Extinção dos arrendamentos ., p. 138
Ausência de outorga uxória ou autorização marital na fiança, p. 60
Autarquia. Imóveis de propriedade da União, dos E stados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas ., p. 150
Autorização marital. Ausência de outorga uxória o u autorização marital na fiança ., p. 60

B

Benfeitorias ., p. 89

C

Cartão aluguel como espécie de caução ., p. 257
Cartão aluguel. Fundamento jurídico ., p. 256
Cartão aluguel. Instrumentalidade ., p. 255
Cartão aluguel. Uma inovação fática legalmente vi ável?, p. 254
Caução ., p. 244
Caução. Execução provisória no despejo por falta de pagamento e a substituição da caução pelos aluguéis em atraso ., p. 193
CDC. Aplicabilidade ou inaplicabilidade do CDC na s locações, p. 81
CDC. Confronto entre a lei de locações e o CDC ., p. 216
Cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento, p. 251
Cláusula penal moratória, p. 94
Cláusulas obrigatórias, p. 131
Cobrança de aluguéis. Ação de despejo cumulada co m cobrança de aluguéis contra o locatário e fiadores, p. 31
Código Civil. Locação do Código Civil ., p. 157
Condições da ação., p. 185
Condomínio edilício. Particularidades da locação de garagens do condomínio edilício, p. 155
Confronto entre a lei de locações e o CDC ., p. 216
Considerações finais ., p. 265
Consumidor. Aplicabilidade ou inaplicabilidade do CDC nas locações, p. 81
Consumidor. Confronto entre a lei de locações e o CDC, p. 216
Contrato built to suit (construído para servir), p. 263
Contrato de locação e seu protesto ., p. 239
Contrato. Classificação ., p. 135
Contrato. Forma dos contratos ., p. 132
Contrato. Formalidades ., p. 137
Contrato. Multa por resilição unilateral do locat ário, p. 233
Contrato. Prazos mínimos dos contratos agrários, p. 136
Contratos agrários e a locação urbana, p. 129
Controvérsias na fiança locatícia, p. 45
Critério de identificação ., p. 130
Cumprimento de sentença. Impugnação na execução c om título judicial (cumprimento de sentença) ., p. 123
Cumulação de garantias ., p. 159

D

Décimo terceiro aluguel, p. 215
Definição de contrato agrário, p. 129
Despejo ., p. 139
Despejo. Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis contra o locatário e fiadores, p. 31
Despejo. Ação de despejo e suas características ., p. 179
Despejo. Ação de despejo por falta de pagamento., p. 181
Despejo. Condições da ação ., p. 185
Despejo. Execução provisória no despejo por falta de pagamento e a substituição da caução pelos aluguéis em atraso ., p. 193
Despejo. Tutela antecipada nas ações de despejo p or falta de pagamento, p. 97
Despesas do lojista locatário, p. 229
Destinação. Critério de identificação ., p. 130

E

Embargos à execução ., p. 120
Embargos na execução com título extrajudicial ., p. 121
Espaços destinados à publicidade ., p. 152
Estacionamento. Vagas autônomas de garagem e esta cionamento de veículos, p. 151
Estado. Imóveis de propriedade da União, dos Esta dos e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas ., p. 150
Estatuto da Terra. Prazos mínimos dos contratos a grários, p. 136
Exceção de pré-executividade ., p. 126
Execução com base em título executivo extrajudici al, p. 110
Execução com base em título executivo judicial ., p. 114
Execução judicial na locação ., p. 107
Execução ou cobrança proposta pelo fiador na loca ção, p. 116
Execução provisória no despejo por falta de pagam ento e a substituição da caução pelos aluguéis em atraso, p. 193
Exoneração. Alteração fática e a exoneração autom ática, p. 65
Exoneração. Renúncia do direito à exoneração ., p. 45
Extinção dos arrendamentos ., p. 138

F

Fiador. Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis contra o locatário e fiadores, p. 31
Fiador. Morte do cônjuge do fiador ., p. 57
Fiança locatícia. Algumas controvérsias, p. 45
Fiança versus fiança locatícia ., p. 72
Fiança ., p. 247
Fiança. Ação cominatória pelo fiador ., p. 165
Fiança. Alteração fática e a exoneração automátic a, p. 65
Fiança. Ausência de outorga uxória ou autorização marital na fiança, p. 60
Fiança. Execução ou cobrança proposta pelo fiador na locação, p. 116
Fiança. Legitimidade extraordinária ativa do fiador, p. 189
Fiança. Manutenção da responsabilidade do cônjuge signatário, p. 62
Fiança. Nulidade ou anulabilidade da fiança prest ada sem anuência de um dos cônjuges ., p. 61
Fiança. Penhorabilidade de bem imóvel residencial do fiador, p. 67
Fiança. Prorrogação da fiança no STJ ., p. 77
Fiança. Renúncia do direito à exoneração ., p. 45
Finalidade. Critério de identificação ., p. 130
Fiscalização da renda pelo locador ., p. 210
Flat service. Apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, p. 153
Forma dos contratos ., p. 132
Fundação pública. Imóveis de propriedade da União , dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas, p. 150

G

Garagem. Vagas autônomas de garagem e estacioname nto de veículos, p. 151
Garagens. Particularidades da locação de garagens do condomínio edilício, p. 155
Garantia. Cumulação de garantias ., p. 159
Garantias locatícias ., p. 243

H

Habitações coletivas ., p. 261
Hotel-residência. Apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, p. 153

I

Imóveis de propriedade da União, dos Estados e do s Muncípios, de suas autarquias e fundações públicas ., p. 150
Imóvel. Penhorabilidade de bem imóvel residencial do fiador, p. 67
Impugnação na execução com título judicial (cumpr imento de sentença), p. 123
Introdução ., p. 25

L

Leasing. Arrendamento mercantil, p. 154
Legitimidade extraordinária ativa do fiador, p. 189
Lei de locações. Confronto entre a lei de locaçõe s e o CDC, p. 216
Lei do inquilinato/Locações urbanas ., p. 146
Locação de garagens. Particularidades da locação de garagens do condomínio edilício, p. 155
Locação do Código Civil ., p. 157
Locação em shopping center, p. 207
Locação urbana. Contratos agrários e a locação ur bana, p. 129
Locação urbana. Lei do inquilinato/Locações urban as, p. 146
Locação. Aplicabilidade ou inaplicabilidade do CD C nas locações, p. 81
Locação. Cláusulas especiais, p. 208
Locação. Confronto entre a lei de locações e o CD C, p. 216
Locação. Décimo terceiro aluguel., p. 215
Locação. Despesas do lojista locatário, p. 229
Locação. Execução judicial na locação ., p. 107
Locação. Execução ou cobrança proposta pelo fiado r na locação, p. 116
Locação. Fiança versus fiança locatícia ., p. 72
Locação. Reparação por danos no imóvel locado ., p. 197
Locação. Responsabilidade da imobiliária como mandatária do locador, p. 203
Locação. Revisão do aluguel ., p. 220
Locatário. Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis contra o locatário e fiadores, p. 31
Locatário. Morte do locatário, p. 51
Locatário. Multa por resilição unilateral do locatário, p. 233

M

Manutenção da responsabilidade do cônjuge signatá rio, p. 62
Mora. A nova regra da purga da mora ., p. 42
Mora. Cláusula penal moratória, p. 94
Morte do cônjuge do fiador ., p. 57
Morte do locatário, p. 51
Multa por resilição unilateral do locatário, p. 233
Município. Imóveis de propriedade da União, dos E stados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas ., p. 150

N

Nulidade ou anulabilidade da fiança prestada sem anuência de um dos cônjuges ., p. 61

O

Onerosidade excessiva ., p. 140
Ordem pública. Supremacia da ordem pública, p. 130
Outorga uxória. Ausência de outorga uxória ou aut orização marital na fiança ., p. 60

P

Pagamento. Tutela antecipada nas ações de despejo por falta de pagamento, p. 97
Parceria rural ., p. 135
Particularidades da locação de garagens do condom ínio edilício, p. 155
Penhorabilidade de bem imóvel residencial do fiad or, p. 67
Perdas e danos ., p. 119
Prazos mínimos dos contratos agrários, p. 136
Pré-executividade. Exceção de pré-executividade, p. 126
Proposta ., p. 160
Prorrogação da fiança no STJ ., p. 77
Publicidade. Espaços destinados à publicidade ., p. 152
Purga da mora. A nova regra ., p. 42

R

Referências, p. 267
Regra da solidariedade entre locadores e locatários, p. 259
Renovatória. Ação renovatória ., p. 224
Renúncia do direito à exoneração ., p. 45
Reparação por danos no imóvel locado ., p. 197
Res sperata, p. 213
Resilição unilateral do locatário. Multa, p. 233
Responsabilidade da imobiliária como mandatária d o locador, p. 203
Revisão do aluguel ., p. 220

S

Seguro de fiança locatícia ., p. 249
Shopping center. Locação em shopping center, p. 207
STJ. Prorrogação da fiança no STJ ., p. 77
STJ. Súmula 332/STJ, p. 63
Súmula 332/STJ, p. 63
Súmula 335/STJ, p. 93
Supremacia da ordem pública, p. 130

T

Tenant mix, p. 212
Teoria da imprevisão ., p. 140
Título extrajudicial. Embargos na execução com tí tulo extrajudicial, p. 121
Título extrajudicial. Execução com base em título executivo extrajudicial, p. 110
Título judicial. Execução com base em título exec utivo judicial, p. 114
Tutela antecipada nas ações de despejo por falta de pagamento, p. 97

U

União. Imóveis de propriedade da União, dos Estad os e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas ., p. 150

V

Vaga de garagem. Particularidades da locação de g aragens do condomínio edilício, p. 155
Vagas autônomas de garagem e estacionamento de ve ículos, p. 151
Veículo. Vagas autônomas de garagem e estacioname nto de veículos, p. 151